Hohe Hürden für stillschweigenden Projektentwicklungsvertrag

Ein „Projektentwicklungsvertrag“ hat keinen gesetzlich festgelegten oder verkehrsüblichen Inhalt. Wenn Projektentwicklungsleistungen verwertet werden, bedeutet das nicht unbedingt, dass konkludent ein Auftrag erteilt wurde. Das hat das OLG Brandenburg mit seinem Urteil vom 12. Mai 2021 (Az. 4 U 100/20) entschieden.

Der Fall

Dem Urteil des OLG Brandenburg liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war im Bereich der Projektentwicklung von Immobilien tätig. Sie nutzte dieselben Büroräume wie eine als GbR organisierte Grundstücksgesellschaft und es bestanden Freundschaften mit einigen Gesellschaftern. Die GbR veräußerte eines ihrer Grundstücke. Die Klägerin war an der Vorbereitung des Verkaufs beteiligt und forderte von der Verkäuferin u.a. für die „Vertriebsaufbereitung, Erstellung der Preisübersichten und Betreuung bei den Verkaufsverhandlungen“ ein Honorar von 2% des Kaufpreises. Die Verkäuferin verweigerte die Zahlung. Ein Auftrag sei der Klägerin nicht erteilt worden. Sie sei nicht Projektentwicklerin gewesen, sondern habe das Projekt als Maklerin begleiten wollen. Ihre Tätigkeiten seien aber unbedeutend für das Projekt und einige ihrer Ergebnisse falsch gewesen. Die Klägerin meinte, durch die Nutzung ihrer Arbeitsergebnisse sei der Projektentwicklungsvertrag zumindest konkludent zustande gekommen.

Die Folgen

Die Klägerin scheiterte vor den Gerichten. Das Oberlandesgericht Brandenburg wies darauf hin, dass die Klägerin keinen unmittelbaren, sondern einen konkludenten Vertragsabschluss behauptete. Ein „Projektentwicklungsvertrag“ hat aber weder einen gesetzlich festgelegten noch einen verkehrsüblichen Inhalt, so das Gericht. Deshalb müssen die gesamten Umstände geprüft werden. Die Klägerin hätte deshalb im Einzelnen darlegen müssen, welche der Tätigkeiten, die sie entfaltet hat, welchen Leistungen zuzuordnen gewesen waren, die sie der Verkäuferin schuldete. Allein aus der Art oder dem Umfang der Tätigkeiten lässt sich nicht darauf schließen, dass ein umfassender Projektentwicklungsvertrag abgeschlossen worden ist. Viele der Tätigkeiten der Klägerin lassen sich aber auch anders erklären, beispielsweise als Akquisehandlungen oder aus den bestehenden Freundschaften heraus. Damit bleiben zu viele Zweifel daran, dass der von der Klägerin behauptete Vertrag geschlossen wurde.

Was ist zu tun?

Das Projektentwicklungsgeschäft ist häufig informell, und nicht selten werden dabei umfangreiche Leistungen in stillschweigendem Einvernehmen erbracht. Das Urteil zeigt deutlich, wie wichtig es auch in diesem Geschäftsbereich ist, klar und eindeutig miteinander zu vereinbaren, welche Leistungen ein Projektentwickler schuldet und welche Vergütung er dafür erhalten soll. Projektentwickler erbringen wichtige – und nicht selten wertsteigernde – Leistungen für die Verwertung einer Immobilie. Mit einem Vertrag können sie sicherstellen, dass sie sich auch nicht um die Vergütung für ihre aufwändige Arbeit sorgen müssen.