Grundstücks-GbR als eGbR ins neue Gesellschaftsregister eintragen lassen

Anfang 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Seitdem gelten zahlreiche neue Vorschriften für Personengesellschaften, also insbesondere für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Offene Handelsgesellschaft (OHG) und die Kommanditgesellschaft (KG).

Grundsatz: Wahlrecht einer GsR-Registrierung

Die Gesellschafter einer GbR haben seitdem die Wahl, ob sie ihre Gesellschaft wie bislang unregistriert bestehen lassen oder sie im neu geschaffenen Gesellschaftsregister eintragen und ihr eine „GsR“-Nummer erteilen lassen und somit zur „eGbR“ werden. So steht es zumindest im neu gefassten § 797 BGB.

Ausnahme für Grundstücks-GbRs

Praktisch ist die Wahlmöglichkeit aber bei Grundbesitz-GbRs eingeschränkt:

Die Eintragung von GbRs im Grundbuch hat seit 2001 eine wechselvolle Geschichte. Zunächst wurden statt der GbR ihre Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ ins Grundbuch eingetragen. Seit 2001 wurde zunächst die GbR also solche, später dann unter zwingender Angabe ihrer Gesellschafter registriert. Jeweils gab es diverse Übergangsregelungen zur neuen Rechtslage. Praktisch sieht man in Grundbüchern heute noch alle Varianten.

Seit 2024 dürfen solche nach altem Recht im Grundbuch eingetragene GbRs zwar unbegrenzt ohne Eintragung im Gesellschaftsregister existieren und selbstverständlich auch Eigentümer ihre Immobilie bleiben. Aber nur, solange sich nichts an den Eigentumsverhältnissen ändert. Spätestens wenn es zu einem Verkauf oder Eigentümerwechsel aus sonstigen Gründen kommt oder eine andere Eintragung im Grundbuch erforderlich wird (z.B. Eintragung oder Löschung einer Grundschuld), muss die GbR sich im Gesellschaftsregister registrieren lassen. Sodann müssen die bislang im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter und die neu registrierte Gesellschaft selbst mit notariell beglaubigten Unterschriften bewilligen und beantragen, dass die eGbR als Eigentümerin (oder Grundschuldgläubigerin etc.) ins Grundbuch eingetragen wird. Erst dann können der Verkauf bzw. die Eintragung oder Löschung der Grundschuld vollzogen werden, vorher besteht eine gesetzliche Registersperre (Art. 229 § 21 EGBGB).

Mit der Registrierung als eGbR erst nochmal zuzuwarten, ist keine gute Idee. Die neue Regelung wird nicht mehr „weggehen“. Nach Jahren den in notarieller Form zu leistenden Unterschriften hinterherzulaufen, wenn Erbfälle oder andere Gesellschafterwechsel eingetreten sind und im schlimmsten Fall sogar streitig sind, kann mühsam werden. Den Gesellschaftern von Grundstücks-GbRs kann daher nur geraten werden, die erforderlichen Maßnahmen rasch hinter sich zu bringen.

Vorsicht bei Betriebsaufspaltungen

Aber auch nicht zu rasch! Vor dem Gang zum Notariat sollte bei betrieblich genutzten Grundstücken der Steuerstatus geklärt werden. Steuerliche Betriebsaufspaltungen entstehen oder gar enden zu lassen, kann eine ungewollte Steuerpflicht auslösen. Wenn z.B. Ehegatten, nennen wir sie M und F, Gesellschafter einer Grundstücks-GbR sind, die ihre Immobilie an die M GmbH vermietet hat, deren Alleingesellschafter M ist, hängt der steuerliche Status der Immobilie von den Stimmverhältnissen in der GbR ab. Wenn F die Mehrheit hat und Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden können, kann die Immobilie zum Privatvermögen gehören und unter bestimmten Voraussetzungen später steuerfrei veräußert werden. Bei Einstimmigkeit besteht steuerlich jedoch eine personelle Verflechtung mit der Folge einer Betriebsaufspaltung, und die Immobilie ist im Betriebsvermögen, kann also später nur noch steuerpflichtig veräußert werden. Wenn M und F nun im Fall der Einstimmigkeit die GbR zum Gesellschaftsregister anmelden und dort ohne steuerliche Prüfung „Einzelvertretung“ eintragen lassen, z.B. weil es schlicht praktischer ist, kann die Betriebsaufspaltung ungewollt enden und die sofortige Versteuerung der stillen Reserven auslösen.

Praxishinweis

Den Gesellschaftern von Grundbesitz-GbRs ist zu empfehlen, ihre GbR ins Gesellschaftsregister eintragen zu lassen, also zur eGbR zu machen, und letztere dann ins Grundbuch eintragen zu lassen. Allzulange warten sollten sie damit nicht. Bei betrieblich genutzten Immobilien empfiehlt sich zuvor ein Abgleich des steuerlichen Status, um die ungewollte Entstehung oder Beendigung einer Betriebsaufspaltung mit unangenehmen Steuerfolgen zu vermeiden.