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Mietkürzung wegen Lockdown – berechtigt oder nicht?

Können Gewerbemieter während Corona-bedingter staatlicher Beschränkungen ihre Mietzahlungen mindern? Mieter und Vermieter stellten sich diese Frage bereits während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020. Sie gewinnt aufgrund des aktuell bestehenden zweiten Lockdowns wieder an Brisanz.

Klar ist: Sieht der Mietvertrag keine besonderen Bestimmungen zur Risikoverteilung wie beispielsweise eine Haftungsbeschränkung oder eine Force-Majeure-Klausel vor, richtet sich die Frage nach einem Recht zur Minderung nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Mehrere Landgerichte haben sich hierzu zwischenzeitlich geäußert.

Kein Recht zur Mietminderung aufgrund Corona-bedingter staatlicher Beschränkungen

Nach der vom Landgericht Heidelberg in einer Entscheidung vom 30.07.2020 (5 O 66/20) vertretenen Ansicht waren Geschäftsraummieter im Frühjahr 2020 trotz der Corona-bedingten staatlichen Beschränkungen in aller Regel dazu verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Hoheitliche Maßnahmen führen demnach allenfalls dann zu einem zur Minderung berechtigenden Mietmangel, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Maßnahmen jedoch, die wie die Corona-bedingten staatlichen Beschränkungen lediglich den geschäftlichen Erfolg des Mieters und damit das Verwendungsrisiko beeinträchtigen, fallen in den Risikobereich des Mieters. Das Landgericht Frankfurt (2-15 O 23/20) hat sich dieser Ansicht in einer Entscheidung vom 02.10.2020 angeschlossen, auch das Landgericht Zweibrücken bestätigt dies in einer Entscheidung vom 11.09.2020 (HK O 17/20). Ebenso wie einen zur Minderung berechtigenden Mietmangel lehnen die Landgerichte in Heidelberg, Frankfurt und Zweibrücken einen Entfall der Mietzahlungsverpflichtung aufgrund einer etwaigen Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung mit der gleichen Begründung ab.

Die Landgerichte folgen damit der Linie des Bundesgerichtshofs, der in einer Reihe von Entscheidungen das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache grundsätzlich dem Mieter zugewiesen hat (BGH, Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97; ebenso zum Pachtvertrag Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Es steht im Belieben des Mieters, wie er seinen Gewerbebetrieb entwickelt und welche Räume er hierfür verwendet. Konsequenter Weise muss er auch das Risiko tragen, dass es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung seines Gewerbebetriebs kommen kann und sich dadurch seine Gewinnerwartung nicht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Eben dieses vom Mieter zu tragende Risiko verwirklicht sich aufgrund der Corona-bedingten staatlichen Beschränkungen.

Das Landgericht München I sieht dies in einer Entscheidung vom 22.09.2020 (3 O 4495/20) anders und meint, es liege ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Mietsache aufgrund Corona-bedingter staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann. Dabei beruft sich das Landgericht München I auf Rechtsprechung des Reichsgerichts aus Kaisers Zeiten (RG, Urteil vom 09.11.1915 – Rep. VIII 145/15; ähnlich RG, Urteil vom 20.02.1917 – Rep. III 384/16). Mit den Vorgaben des Bundesgerichtshofs zum mieterseitig zu tragenden Verwendungsrisiko setzt sich das Landgericht München I nicht auseinander.

Ebenso äußert sich das Landgericht München I – ob bewusst oder unbewusst – nicht zum Willen des Gesetzgebers bei Erlass des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (COVFAG). Lediglich das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde durch das COVFAG für einen moderaten Zeitraum beschränkt (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 35 f.) – die Pflicht zur Mietzahlung sollte durch das COVFAG nicht angetastet werden. Nach der amtlichen Begründung des COVFAG-Entwurfs bleiben Mieter auch während eines Lockdowns nach den allgemeinen gesetzlichen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können in Verzug mit der Mietzahlung geraten.

Folgt man der Linie des Bundesgerichtshofs und dem Willen des Gesetzgebers, so entfällt die Pflicht des Gewerbemieters zur Mietzahlung während Corona-bedingter staatlicher Beschränkungen weder aufgrund eines Mietmangels noch aufgrund Unmöglichkeit, so dass der Mieter grundsätzlich kein Recht zur Mietminderung beanspruchen kann.

Mögliche Hintertür: Störung der Geschäftsgrundlage

Bleibt Mietern dennoch Raum zur Minderung oder gar zur vorzeitigen Kündigung, wenn ihr Geschäft aufgrund Corona-bedingter Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann und sich dadurch die Gewinnerwartungen nicht erfüllen? Diese Frage treibt nicht nur Diskoklubbetreiber um, denen die Nutzung ihrer Mieträume seit Monaten auf unabsehbare Zeit untersagt ist. Auch Mieter, die ihre Mieträume grundsätzlich für den beabsichtigten Geschäftszweck nutzen können, aber aufgrund von indirekten Auswirkungen der Coronabeschränkungen Umsatzeinbußen erleiden, werden sich fragen, inwieweit sie die Miete mindern oder den Vertrag vorzeitig beenden können.

Einen Begründungsansatz für eine Minderung oder eine vorzeitige Kündigung werden Mieter möglicherweise im Institut der Störung der Geschäftsgrundlage suchen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist gegeben, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Die Hürden für eine zur Mietminderung oder gar Kündigung berechtigende Störung der Geschäftsgrundlage sind hoch. Verwirklicht sich lediglich ein von einer Vertragspartei nach den allgemeinen Regeln ohnehin zu tragendes Risiko, dann kann sich diese Partei regelmäßig nicht auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufen. So liegt es bei den Corona-bedingten staatlichen Beschränkungen: Durch diese Beschränkungen verwirklicht sich das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko. Der Mieter kann sich bei Verwirklichung dieses von ihm zu tragenden Risikos also grundsätzlich nicht auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufen. Lediglich in extremen Ausnahmefällen, in denen Corona-bedingte Beschränkungen zu existentiell bedeutsamen Folgen für den Mieter führen, bleibt für die Anwendung der Störung der Geschäftsgrundlage überhaupt Raum (vgl. zu dieser grundsätzlichen Thematik BGH, Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97). Dass die Corona-bedingten staatlichen Beschränkungen zu existentiell bedeutsamen Folgen führen, die nicht durch staatliche Auffangmaßnahmen (beispielsweise Zahlung von Kurzarbeitergeld) aufgefangen werden, muss der Mieter darlegen. Darüber hinaus muss er darlegen, dass er sich erfolglos um eine alternative Umsatzgenerierung bemüht hat (im Falle eines Ladenmieters beispielsweise die Umstellung von stationärem Handel auf Onlinehandel, vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20).

Ausblick

Im Ergebnis sprechen die besseren Argumente dafür, dass Gewerbemieter auch während des Lockdowns grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet sind und Rechte wegen Corona-bedingter Beschränkungen ausnahmsweise erst dann geltend machen können, wenn trotz staatlicher Auffangmaßnahmen und Ausschöpfung möglicher Umsatzalternativen ihre Existenz auf dem Spiel steht. Demzufolge haben Vermieter gute Chancen, sich gegen Gewerbemieter zur Wehr zu setzen, die ihre Mietzahlungen unter Berufung auf Corona-bedingte staatliche Beschränkungen kürzen. Sicher ist dies jedoch nicht, wie die divergierenden Entscheidungen der einzelnen Landgerichte zeigen. Die Unsicherheit wird erhalten bleiben, bis die Frage höchstrichterlich geklärt ist. Deshalb dürfte es für Vermieter ratsam sein, mieterseitigen Mietkürzungen nicht pauschal zu widersprechen, sondern proaktiv gemeinsam mit ihren Mietern nach Lösungsansätzen zu suchen.

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