Grundstücksübertragung bei der GbR – Was muss wann im Grundbuch eingetragen sein?

Damit eine GbR in das Grundbuch eingetragen werden kann, muss sie zunächst in das Gesellschaftsregister eingetragen sein – das gilt seit gut einem Jahr aufgrund des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz: MoPeG). Es gibt aber Ausnahmen, z.B. beim liquidationslosen Erlöschen einer GbR. Das entschied jüngst das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg.

Der Sachverhalt

Dem Beschluss des OLG Nürnberg liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Eine GbR war Eigentümerin eines Grundstücks. In das Grundbuch war nicht die GbR selbst, sondern – wie nach altem Recht üblich – ihre Gesellschafter „als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts (GbR)“ eingetragen. Später verkauften und übertrugen alle Gesellschafter ihre Gesellschaftsanteile an der GbR an die gleiche Erwerberin. Weil dadurch nur noch eine Gesellschafterin – die Erwerberin – existierte, erlosch die GbR automatisch und ihr Vermögen (einschließlich des Grundstücks) wuchs der Erwerberin an. Der Antrag auf Grundbuchumschreibung wurde jedoch zurückgewiesen; das Grundbuchamt war der Auffassung, zunächst hätte die (inzwischen erloschene) GbR noch in das Gesellschaftsregister eingetragen werden müssen. Dagegen legten die Beteiligten Beschwerde ein.

Die Entscheidung des OLG Nürnberg (15. Zivilsenat) vom 17.02.2025 – 15 Wx 2087/24

Die Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamts hatte Erfolg und das OLG Nürnberg in diesem Zusammenhang die Gelegenheit, zu einem weiteren Aspekt des (inzwischen nicht mehr ganz) neuen Personengesellschaftsrechts Stellung zu nehmen.

Das Gericht stellt zwar klar, dass grundsätzlich ein doppeltes Voreintragungserfordernis gelte. Das heißt: Sollen Eintragungen in das Grundbuch vorgenommen werden, die das Recht einer GbR betreffen, muss diese GbR erst im Gesellschaftsregister und dann als GbR (u.a. mit ihrer Registernummer) in das Grundbuch eingetragen sein.

Für den konkreten Fall – eine Anteilsübertragung, die zum liquidationslosen Erlöschen der GbR führt (inzwischen geregelt in § 712a Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) – gelte das doppelte Voreintragungserfordernis jedoch nicht. Eine erloschene GbR könne im Gesellschaftsregister nicht mehr eingetragen werden. Deswegen könne auch das Grundbuch direkt und ohne doppelte Zwischeneintragung der (nicht mehr existierenden) GbR in das Gesellschaftsregister und Grundbuch berichtigt werden.

Praxishinweis

Die GbR und das Grundbuch sind und waren immer schon ein Dauerthema. Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz: MoPeG) hat dabei zwar manche Praxisprobleme gelöst, dafür aber andere aufgeworfen. Die Frage, in welcher Reihenfolge Eintragungen in das Gesellschaftsregister und das Grundbuch erfolgen müssen, zeichnet sich jetzt schon als Dauerbrenner ab.

Im Grundsatz gilt: Wenn eine GbR an grundbuchrelevanten Vorgängen beteiligt ist, muss sie zunächst in das Gesellschaftsregister eingetragen sein; die Eintragung in das Grundbuch muss anschließend entsprechend angepasst werden. Das klingt an sich logisch, aber nicht immer ist die Umsetzung in der Praxis einfach. Gerade, wenn man den Beteiligten den mehrfachen Gang zum Notar, der sowohl für die Anmeldung zum Gesellschaftsregister als auch für Grundbuchumschreibungen benötigt wird, ersparen will, war und ist man zum Teil auf kreative Ansätze (z.B. umfassende Bevollmächtigungen des Notariats) verwiesen.

Es gibt nur wenige Ausnahmen vom doppelten Voreintragungserfordernis, u.a. für Anfang 2024 schon begonnene Eintragungsvorgänge/Altfälle. Die Entscheidung des OLG Nürnberg fügt nun eine weitere Konstellation hinzu: den der liquidationslos erlöschenden GbR (im vorliegenden Fall durch Übertragung aller Anteile auf die gleiche Erwerberin, aber auch denkbar bei Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen GbR). Ob eine solche Ausnahme vorliegt und der Abwicklungsprozess damit ein wenig schlanker, muss stets sorgfältig geprüft werden. Und selbst, wenn das der Fall ist, sollten die Beteiligten nie vergessen, dass weitere Hürden lauern können. So trägt das Grundbuchamt Änderungen niemals „einfach so“ ein, sondern nur, wenn die Umschreibungsanträge oder die zugrundeliegenden Sachverhalte in hinreichender Form – das heißt meistens: notariell beglaubigt – vorliegen. Das kann dann ganz besonders in den Fällen, in denen man keine Voreintragung im Gesellschaftsregister braucht, zu neuen Problemen führen – beispielsweise der Pflicht, einen (eigentlich formlos möglichen) Anteilskaufvertrag oder eine Ausscheidensvereinbarung in notariell beglaubigter Form vorlegen zu müssen.

Tina Bieniek
Frederik Erdmann