Grundbuchänderung bei Grundstücks-GbRs erfordert Voreintragung im Gesellschaftsregister

Seit Anfang des Jahres können Änderungen im Gesellschafterbestand einer GbR nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden, sondern nur noch im Gesellschaftsregister. Das entschied das OLG Frankfurt – und damit gibt es eine der ersten Entscheidungen zum neuen Personengesellschaftsrecht.

Sachverhalt

Eine Rechtsanwaltssozietät war als GbR im Grundbuch eingetragen. Nachdem ein Gesellschafter verstorben war, beantragte die GbR die Berichtigung des Grundbuchs zur Austragung des verstorbenen Gesellschafters. Das Grundbuchamt beanstandete, dass der vorgelegte Gesellschaftsvertrag nur in privatschriftlicher Form vorlag und nicht den Anforderungen des § 29 GBO entsprach. Die Berichtigung sollte daher von den verbleibenden Gesellschaftern und den Erben des Verstorbenen in öffentlich beglaubigter Form bewilligt werden. Die GbR legte Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung ein.

Der Beschluss des OLG Frankfurt vom 11.04.2024 (Az. 20 W 187/23)

Das Gericht hob die Zwischenverfügung auf, jedoch aus anderen Gründen als von der GbR vorgebracht. Mit Inkrafttreten des MoPeG am 01.01.2024 können Änderungen im Gesellschafterbestand einer GbR nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden, wenn die GbR selbst nicht in das (neu geschaffene) Gesellschaftsregister eingetragen ist. Das gelte selbst dann, wenn der Antrag vor dem 01.01.2024 gestellt wurde und auch, wenn die Änderungen bereits vor dem Stichtag eingetreten waren.

Praxishinweis

Zum 01.01.2024 wurde mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts („MoPeG“) das deutsche Personengesellschaftsrecht – also die Regelungen v.a. zu Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Offenen Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften – umfassend reformiert. Die Neuerungen sind unter anderem für Grundstücks-GbRs von großer Bedeutung. Für diese war die Rechtslage bislang unbefriedigend: Sie waren in kein öffentliches Register eingetragen – dadurch entstanden immer wieder Unklarheiten über die Gesellschafter- und Vertretungsverhältnisse oder Schwierigkeiten bei den Grundbucheintragungen.

Mit dem MoPeG soll es besser werden. Der Gesetzgeber hat insbesondere die Einführung der eGbR („eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“) – also erstmals einer in ein Gesellschaftsregister eingetragenen GbR – geschaffen. Diese Eintragung in das Gesellschaftsregister ist nicht für alle GbRs verpflichtend, sondern nur für GbRs, die ihre Handlungs- bzw. Rechtsfähigkeit nachweisen müssen (etwa wegen einer Eintragung in ein anderes Register oder das Grundbuch). Die Eintragungspflicht gilt somit besonders für GbRs, die Immobilien oder Gesellschaftsbeteiligungen erwerben oder veräußern.

Für den Rechtsverkehr wird die Registrierung im Gesellschaftsregister, gerade im Zusammenspiel mit anderen Registern und dem Grundbuch, dabei sicher mehr Rechtssicherheit und Transparenz bringen. Auf dem Weg dahin kann es aber Schwierigkeiten geben, etwa – wie der Beschluss des OLG Frankfurt zeigt – die Unmöglichkeit, Änderungen im Gesellschafterbestand im Grundbuch zu vollziehen, solange die GbR eben noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Für eintragungspflichtige GbRs ist es daher ratsam, sich zeitnah an die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen anzupassen. Ohne Eintragung in das Gesellschaftsregister kann es zu erheblichen Schwierigkeiten bei Eintragungen im Handelsregister oder der Durchsetzung von Rechten und Pflichten im Grundbuchverfahren kommen. Daher empfiehlt sich, die Eintragung – auch ohne konkreten Anlass, denn „was man hat, hat man“ – jetzt schon zu veranlassen.