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Die Verjährung startet mit Ausüben der Gewährleistungsrechte

Auf das Fehlen einer Abnahme kann sich der Erwerber ausnahmsweise nicht berufen, wenn er in der Vergangenheit erfolgreich Gewährleistungsansprüche geltend gemacht hat.

Der Fall

Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Wohnanlage war in den Jahren 2005 und 2006 von der beklagten Bauträgerin errichtet worden. In den Kaufverträgen für die einzelnen Wohnungen wurde der Verwalter mit der Abnahme der Leistungen der Bauträgerin unwiderruflich beauftragt. Im Jahr 2007 rügte die WEG Mängel im Bereich der Dach- und Balkonentwässerung, an deren Beseitigung die Bauträgerin mitwirkte.

Weitere Mängel wurden aufgrund eines Vergleichs in den Jahren 2012 und 2013 beseitigt. Im Jahr 2014 stellte die WEG fest, dass die Abnahme unwirksam war. Sie erhob weitere Mängelrügen, denen die Bauträgerin jedoch entgegentrat. Daraufhin ließ die WEG sich die Verfolgung der Mangelbeseitigungsansprüche übertragen und klagte im Mai 2020 auf Kostenvorschuss gegen die Bauträgerin. Diese erhob die Einrede der Verjährung.

Die Folgen

Mit Erfolg, die WEG verlor. Der Anspruch der Mitglieder der WEG aus den Kaufverträgen, den Vertrag zu erfüllen, also die Anlage mangelfrei herzustellen, ist zum Zeitpunkt der Klageerhebung verjährt gewesen, stellt das OLG Schleswig fest (Urteil vom 18. November 2022, Az. 1 U 42/21). Die WEG hat zwar damit Recht, dass die Abnahme unwirksam gewesen und die Verjährung der Gewährleistungsansprüche durch sie nicht in Gang gesetzt worden ist. Auch die Ingebrauchnahme der Anlage durch die WEG hat nicht zur Abnahme geführt, weil sie die Unwirksamkeit der Abnahme damals nicht kannte und bei der Ingebrauchnahme somit keinen Abnahmewillen hatte. Aber die WEG hat mehrfach Gewährleistungsrechte ausgeübt, und die Bauträgerin hat diese gegen sich gelten lassen. Die Gewährleistung setzt indes die Abnahme voraus, sodass diese spätestens für das Jahr 2013 unterstellt werden darf. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Jahr 2020 ist die kaufvertraglich vereinbarte fünfjährige Gewährleistungsfrist jedoch abgelaufen gewesen. Die Verjährungseinrede der Bauträgerin musste Erfolg haben.

Was ist zu tun?

Die Frage, wie lange Gewährleistungsrechte gegenüber Bauträgern bestehen, führt oft zu Streit. Gerade bei älteren Bauträgerverträgen sind die Abnahmeregelungen so gestaltet, dass eine entsprechend durchgeführte Abnahme unwirksam war. Das Urteil stellt jetzt klar, dass die Abnahme spätestens dann zu unterstellen ist, wenn die Parteien bestimmte Mängelrügen übereinstimmend als Gewährleistungsfälle behandeln. Sowohl für Wohnungseigentümergemeinschaften als auch für Bauträger bedeutet das, dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Fällen unklarer Abnahme ab der erstmaligen Erledigung von Gewährleistungsansprüchen berechnet werden sollte.

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