Baufirma muss Energieversorgung der Baustelle überprüfen

Wenn ein Auftragnehmer die Energieversorgung der Baustelle schuldet, darf er nicht ungeprüft darauf vertrauen, dass die öffentlichen Leitungen dafür ausreichen. Dies folgt aus einem Urteil des OLG Karlsruhe vom 11. Februar 2022 (Az. 4 U 115/19).

Der Fall

Dem Urteil des OLG Karlsruhe liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Unternehmen wurde beauftragt, als Generalübernehmer ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Der Vertrag sah vor, dass die Firma die Baustelle mit Strom, Wasser und Heizenergie versorgen sollte. Die Parteien vereinbarten außerdem eine Fertigstellungsfrist und eine Vertragsstrafe für den Fall der Fristüberschreitung. Das Bauunternehmen plante, den Estrich über die Heizungsanlage des Gebäudes zu trocknen. Weil das öffentliche Leitungsnetz aber nicht für die Versorgung eines Mehrfamilienhauses ausgelegt war, wurde nicht genügend Wärmeenergie bereitgestellt. Erst als das öffentliche Leitungsnetz erweitert worden war, konnte der Estrich belegreif getrocknet werden. Unter anderem deshalb verzögerte sich das Bauvorhaben, und der Fertigstellungstermin wurde deutlich überschritten. Die Bauherren rechneten daher mit der Vertragsstrafe in voller Höhe gegen die Schlussrechnungsforderung der Generalübernehmerin auf.

Die Folgen

Das Bauunternehmen erhob dagegen Klage und hatte damit zunächst Erfolg. Das OLG hob die Entscheidung aber auf und wies die Klage ab. Es betonte, dass ein Bauherr, der eine Vertragsstrafe geltend macht, nur die Überschreitung des Fertigstellungstermins darlegen muss. Es ist Aufgabe des Unternehmers, durch konkrete Angaben zu Behinderungen, die nicht aus seiner Risikosphäre stammen, zu belegen, dass er die Fristüberschreitung nicht verschuldet hat. Da die Baufirma u.a. verpflichtet war, während der Bauausführung für ausreichend Heizleistung zu sorgen, hätte sie schon bei der Vorbereitung der Baustelle überprüfen müssen, ob das öffentliche Leitungsnetz genügend Energie für das Funktions- und Belegreifheizen bereitstellt. Hätte sie dies getan, hätte sie rechtzeitig Maßnahmen ergreifen können, um die Beheizung des Estrichs auf anderem Wege sicherzustellen. Das Unternehmen musste die Vertragsstrafe deshalb zahlen.

Was ist zu tun?

Das Urteil zeigt, dass Vertragsstrafen empfindliche Folgen für Unternehmer haben können. Da der Bauherr nur die Überschreitung eines Vertragstermins belegen muss, sollte der Unternehmer jede Verzögerung dokumentieren und Behinderungen so schnell wie möglich anzeigen. So kann eine drohende Vertragsstrafe unter Umständen abgewendet werden. Außerdem zeigt die Entscheidung, dass schon bei der Vorbereitung des Bauvorhabens die Voraussetzungen für seine Umsetzung überprüft werden müssen. Wenn die Energieversorgung der Baustelle Aufgabe des Unternehmers ist, muss er überprüfen, ob das öffentliche Netz diese Energie hergibt. Er darf sich nicht einfach darauf verlassen.