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Verurteilung einer GbR zur Grundstücksübertragung nur bei Nennung aller Gesellschafter

Wird eine GbR zur Übertragung eines Grundstücks verurteilt, müssen zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt im Urteil alle im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter genannt sein.

Hintergrund

Dem Urteil des Kammergerichts liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Wollen mehrere Personen ein Grundstück besitzen, besteht die Möglichkeit, dass diese Personen das Grundstück in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) halten. Dann ist nur die GbR Eigentümerin des Grundstücks, wohingegen die Gesellschafter nur eine gesamthänderische Beteiligung halten. Um die GbR in das Grundbuch einzutragen, ist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 Grundbuchordnung (GBO) erforderlich, dass neben der GbR auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Sind die Gesellschafter eingetragen, vermutet das Gesetz, dass sie die einzigen Gesellschafter der GbR sind (§ 899a BGB).

Will die GbR das Grundstück beispielsweise verkaufen, müssen die jeweiligen Erklärungen (Angebot und Annahme) vor einem Notar abgegeben werden (Auflassung). Soll der Verkäufer hingegen zur Abgabe der Verkaufserklärung gezwungen werden, muss gegen ihn ein rechtskräftiges Gerichtsurteil erwirkt werden. Dieses Urteil ersetzt dann die Erklärung vor dem Notar. Um das Eigentum dann auch im Grundbuch umschreiben zu lassen, muss das Gerichtsurteil dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Erforderlich ist aber, dass der Urteilstenor richtig ist und die Parteien jeweils übereinstimmen.

In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall gründete ein Ehepaar eine GbR. Der Ehemann war zuvor Alleineigentümer eines Grundstücks und übertrug dieses auf die GbR. Das Grundstück wurde im Grundbuch auf die GbR, bestehend aus den beiden Ehepartnern „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, umgeschrieben.

Später wurde über das Vermögen des Ehemanns das Insolvenzverfahren eröffnet und der Insolvenzverwalter hat die Eigentumsübertragung von dem Ehemann auf die GbR angefochten. Das Landgericht Berlin verurteilte die GbR sowie die Ehefrau rechtskräftig, die Rückübertragung und -auflassung des Grundstücks an den Ehemann zu erklären und die Berichtigung der Eintragung im Grundbuch zu dulden. Auf entsprechenden Antrag des Notars trug das Grundbuchamt am 19. August 2021 den Ehemann als neuen Eigentümer an Stelle der GbR ein.

Gegen diese Eigentumsumschreibung richtet sich die unter anderem von der Ehefrau erhobene Beschwerde.

Das Urteil des Kammergerichts vom 07.10.2021 – 1 W 343/21

Das Kammergericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen, da die Ehefrau nicht glaubhaft gemacht habe, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden sei.

Das Kammergericht erhob aber dennoch Bedenken gegen den Vollzug der Eigentumsumschreibung. Zwar kann ein rechtskräftiges Urteil die Erklärung eines Beteiligten vor dem Notar ersetzen (die Anwesenheit des verurteilten Verkäufers wird dann durch die Vorlage des Urteils beim Notar fingiert). Gegenüber dem Grundbuchamt müsse aber dennoch Nachweis erbracht werden, dass die zur Abgabe der Erklärung rechtskräftig verurteilte GbR mit der im Grundbuch eingetragenen GbR identisch ist. Ein solcher Nachweis sei nur dann geführt, wenn das Urteil die Gesellschafter so ausweist, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall, denn verurteilt worden war nur die GbR und die Ehefrau. Da aber der Ehemann als Gesellschafter der GbR auch im Grundbuch eingetragen worden war, hätte das Urteil auch den Ehemann erfassen müssen. Wegen der fehlenden Glaubhaftmachung hat sich dieser Fehler im Ergebnis aber nicht ausgewirkt.

Praxishinweis

Die Entscheidung des Kammergerichts bringt keine neuen Erkenntnisse in Bezug auf das geltende Recht. Wenn eine GbR zur Eigentumsumschreibung verurteilt wird, erfordert der Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, dass die GbR mit ihren Gesellschaftern im Urteil richtig und vollständig bezeichnet werden. Hierauf ist also bei einem entsprechenden Klageantrag zu achten. Sollte zwischenzeitlich ein weiterer GbR-Gesellschafter hinzugetreten oder Anteile übertragen worden sein, verhilft die Vermutungsregel des § 899a BGB.

Die klarstellende Wirkung des Urteils ist deshalb so interessant, weil das Recht der GbR mit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) grundlegend reformiert wurde. Nach der ab dem ab dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung von § 47 Abs. 2 GBO soll ein Recht für eine GbR nur dann eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist („eGbR“). Parallel dazu wird § 899a BGB gestrichen. Das bedeutet, dass eine GbR ab dem 1. Januar 2024 im Gesellschaftsregister eingetragen sein muss, wenn sie auch im Grundbuch eingetragen werden soll (z.B., weil sie ein Grundstück erwerben oder veräußern möchte). Konsequenterweise müssen dann die Gesellschafter nicht extra im Grundbuch aufgeführt werden, wenn diese ergeben sich dann aus dem Gesellschaftsregister.

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