Tendenz der ersten OLG-Entscheidungen: Grundsätzlich keine Mietminderung wegen Lockdown

Gewerbemieter müssen während des Lockdowns grundsätzlich die volle Miete zahlen und können nur in existenzbedrohlichen Ausnahmefällen eine Mietanpassung verlangen – so das OLG Karlsruhe und das OLG München in zwei aktuellen Entscheidungen. Das OLG Dresden hält dagegen und meint, ein Einzelhändler dürfe seine Mietzahlungen während staatlicher Schließungsanordnungen regelmäßig um die Hälfte der Miete reduzieren. Beide Gerichte ließen die Revision zum BGH zu. Bleibt der BGH auch in den Lockdownfällen auf seinem vor der Corona-Krise gefahrenen vermieterfreundlichen Kurs?

OLG Karlsruhe und OLG München: Mietanpassung nur in existenzbedrohlichen Ausnahmefällen

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte über die Mietzahlung eines Einzelhändlers („KiK“-Filiale) zu entscheiden, der während des ersten Lockdowns im März/April 2020 keine Miete entrichtete und vom Vermieter auf Zahlung verklagt wurde (Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20). Schulmäßig setzt sich das Gericht mit den einzelnen aufgeworfenen rechtlichen Aspekten auseinander.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass die staatlichen Beschränkungen während des ersten Corona-Lockdowns nicht zu einem Mietmangel führten. Ein Mietmangel würde einen konkreten Objektbezug erfordern, d.h. mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehen. Dies ist bei den Nutzungsbeeinträchtigungen aufgrund staatlicher Lockdown-Beschränkungen nicht der Fall, diese haben lediglich einen Einfluss auf die Verwendung der Mietsache. Die Verwendung obliegt indes dem Mieter. Er trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Damit folgt das Oberlandesgericht Karlsruhe wie auch schon die Mehrzahl der mit Lockdown-Fällen befassten Landgerichte im Herbst 2020 der bereits vor der Corona-Krise ergangenen Rechtsprechung des BGH (insbesondere Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09).

Mit der gleichen Begründung, mit der es einen Mietmangel ablehnt, verneint das Oberlandesgericht Karlsruhe auch eine zum Entfall der Mietzahlungspflicht führende Unmöglichkeit.

Eine Anpassung des Mietvertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage lehnt das Oberlandesgericht Karlsruhe in dem von ihm entschiedenen Fall ebenfalls ab. Um einen Anpassungsanspruch als Folge einer Störung der Geschäftsgrundlage erfolgreich geltend machen zu können, muss der Mieter generell die folgenden drei Voraussetzungen nachweisen:

• Erstens müssen sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben („reales Element“).

• Zweitens hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. („hypothetisches Element“).

• Drittens muss es dem Mieter unzumutbar sein, am unveränderten Vertrag festzuhalten („normatives Element“).

Das Oberlandesgericht Karlsruhe weist zutreffend darauf hin, dass der noch vor Jahresende in Folge eines regierungsseitigen Vorstoßes erlassene Art. 240 § 7 EGBGB lediglich die noch am leichtesten zu überspringende erste Hürde („reales Element“) zu Fall bringt. Weder an der zweiten Hürde („hypothetisches Element“) noch an der dritten Hürde („normatives Element“) rüttelt die neue Vorschrift.

An der dritten Hürde, mit der sich das Oberlandesgericht Karlsruhe intensiv auseinandersetzt, scheitert der vom Mieter im konkreten Fall begehrte Anpassungsanspruch. Am unveränderten Vertrag festzuhalten ist für den Mieter erst dann unzumutbar, wenn die Inanspruchnahme des Mieters eine Vernichtung seiner Existenz, wenigstens aber eine schwere Beeinträchtigung seines wirtschaftlichen Fortkommens bedeutet und das Festhalten am Vertrag zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde, so das Oberlandesgericht Karlsruhe unter Bezugnahme auf ein Urteil des BGH vom 20.12.2004 – VIII ZR 41/04. Ob das Festhalten am Vertrag zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führt, hängt nicht allein von etwaigen Umsatzeinbußen des Mieters während des Lockdowns ab. Das Gesamtbild muss betrachtet werden. In dem von ihm entschiedenen Fall sah das Oberlandesgericht Karlsruhe bei einem Festhalten am Vertrag kein untragbares, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarendes Ergebnis und lehnte einen Mietanpassungsanspruch dementsprechend ab.

Das Oberlandesgericht München äußerte sich bereits zuvor am 17.02.2021 (Az.: 32 U 6358/20) ebenfalls dezidiert zum Thema Mietminderung während des Lockdowns. Es blies in seinem Hinweisbeschluss ins gleiche Horn wie das Oberlandesgericht Karlsruhe und legte für die Überschreitung der Unzumutbarkeitsgrenze einen ähnlich hohen Maßstab an. Zusammenfassend wurden von den Oberlandesgerichten sowie von einigen Instanzgerichten folgende Faktoren zur Bewertung der Zumutbarkeitsgrenze herangezogen:

• Umsatzeinbußen der Filiale während des Lockdowns

• Umsatzeinbußen des Gesamtkonzerns während des Lockdowns

• Ausschöpfung aller sich bietenden umsatzerhöhenden Maßnahmen (beispielsweise durch Gutschein- oder Rabattaktionen, Lieferservice, Abholservice)

• Erschließung von Umsatzalternativen durch Änderung des Geschäftsmodells (beispielsweise durch Onlinevertrieb statt stationärem Einzelhandel)

• Ausgleich von Umsatzeinbußen durch staatliche Hilfen (beispielsweise Kurzarbeitergeld, nun auch Überbrückungsgeld)

• Ersparte Aufwendungen während des Lockdowns (beispielsweise durch Kurzarbeit der Mitarbeiter, geringere Unterhaltskosten)

• Ersparte Aufwendungen nach dem Lockdown (beispielsweise weil weniger Neuware beschafft werden muss, da während des Lockdowns nicht verkaufte Waren noch im Lager vorhanden ist und abverkauft werden kann)

• Umsatzsteigerungen nach dem Lockdown (insbesondere durch Nachholeffekte)

• Möglichkeit zur Bildung von Rücklagen vor dem Lockdown (insbesondere gemessen am Umsatz und Gewinn der Vorjahre)

OLG Dresden: Hälftige Miete während staatlicher Schließungsanordnung

Am gleichen Tag entschied das Oberlandesgericht Dresden ebenfalls über den Fall einer KiK-Filiale, die auf Zahlung der während des ersten Lockdowns im März/April 2020 nicht entrichteten Miete verklagt wurde (Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20).

Auch das Oberlandesgericht Dresden sieht in der staatlich angeordneten Schließung der Filiale während des ersten Lockdowns keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel. Die Begründung hierzu wirft allerdings Fragen auf. Das Gericht stellt sich der Auffassung entgegen, die Schließung der Filiale falle in den Bereich des vom Mieter zu tragenden Verwendungsrisikos. Im nächsten Satz heißt es dann, die Schließungsanordnung sei auch nicht der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trage. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Dresden sollen die Folgen der Schließungsanordnung also weder in den Risikobereich des Mieters noch des Vermieters fallen.

Das Oberlandesgericht Dresden gewährt in dem von ihm entschiedenen Fall dem Mieter allerdings einen Mietanpassungsanspruch wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. Es liege eine Systemkrise und damit eine Störung der sogenannten großen Geschäftsgrundlage vor („reales Element“). Hätten sie diese Systemkrise vor Augen gehabt, so hätten sich die Vertragsparteien nach Meinung des Gerichts bei dem beide Vertragspartner gleichermaßen betreffenden Risiko nicht einseitig zu Gunsten eines Vertragspartners entschieden („hypothetisches Element“). Schließlich sei es dem Mieter auch nicht zumutbar, an dem geschlossenen Mietvertrag festzuhalten („normatives Element“). Im Hinblick auf die Zumutbarkeit setzt das Gericht bewusst eine niedrige Schwelle an. Es meint, für den Mieter sei es bereits unzumutbar, wenn er gemäß Mietvertrag für einen Monat die volle Miete zahlen müsste, ohne das Mietobjekt dem Mietzweck entsprechend nutzen zu können. Diese niedrige Schwelle begründet das Gericht damit, dass es sich bei Mietverträgen um Dauerschuldverhältnisse handelt. Ob aufgrund des Lockdowns die wirtschaftliche Existenz des Mieters auch nur im Entferntesten berührt wird, ist für das Oberlandesgericht Dresden nicht von Belang. Auf die Höhe der Umsatzeinbußen des Mieters beziehungsweise dessen Mutterkonzerns während des Lockdowns, auf möglicherweise ausgeschöpfte Umsatzalternativen, auf den möglichen Ausgleich von Umsatzeinbußen durch staatliche Hilfen oder auf während des Lockdowns ersparte Aufwendungen geht das Gericht nicht näher ein. Im Ergebnis meint das Gericht lapidar, eine Absenkung der Kaltmiete um 50% sei gerechtfertigt, weil ja keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt habe.

Ausblick: Der BGH ist am Zug

Als nächstes ist der Bundesgerichtshof am Zug, denn sowohl das Oberlandesgericht Karlsruhe als auch das Oberlandesgericht Dresden haben die Revision zugelassen. Es würde überraschen, wenn sich der BGH mit der Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden anfreunden könnte, denn vor der Corona-Krise schlug sich der BGH in rechtlich ähnlich gelagerten Fällen überaus deutlich auf die Seite der Vermieter. Insbesondere erklärte der BGH, dass der Mieter nach den gesetzlichen Bestimmungen das Verwendungsrisiko trägt und es zu seinen Lasten geht, falls es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung seines Gewerbebetriebs kommen kann und sich dadurch seine Gewinnerwartung nicht erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09). Außerdem machte der BGH mehrfach deutlich, dass er Ansprüche einer Vertragspartei wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage lediglich in extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, als allerletzten Strohhalm ansieht, wenn ansonsten wirklich gar nichts mehr geht (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97).

Welchen Weg der BGH am Ende gehen wird, ist offen. Wie lange er sich Zeit nehmen wird, bis er zu einer Entscheidung kommt, steht ebenfalls in den Sternen. Für Mieter wie Vermieter ist die Sache bis dahin noch nicht ausgestanden. Nach wie vor bedeutet dies, dass bei coronabedingten Zahlungsschwierigkeiten des Mieters das Gespräch gesucht und kreative rechtliche Lösungen erarbeitet werden müssen, um monatelange Hängepartien zu vermeiden. Ebenso sollte beim Abschluss neuer Mietverträge unbedingt vorgesorgt werden und eine fundierte rechtliche Basis für den Umgang mit coronabedingten oder anderweitigen staatlichen Beschränkungen gelegt werden.