Grundbuchberichtigung bei Veränderungen im Gesellschafterbestand

Wenn sich der Gesellschafterbestand einer Grundstücks-GbR ändert, muss das Grundbuch berichtigt werden. Hierfür müssen dem Grundbuchamt verschiedene Unterlagen (z.B. Nachweise zur Erbfolge und der Gesellschaftsvertrag) vorgelegt werden.

Hintergrund: Grundbuchberichtigung bei Veränderungen im Gesellschafterbestand

Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Eigentümerin eines Grundstücks, sind neben der GbR selbst sämtliche ihrer Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen. Bei Gesellschafterwechseln, d.h. insbesondere wenn ein Gesellschafter verstirbt oder ein GbR-Anteil übertragen wird, muss dann auch stets das Grundbuch geändert werden. Wird die Grundbuchänderung versäumt, kann dies insbesondere dazu führen, dass ein Dritter das Eigentum am Grundstück der GbR gutgläubig erwerben kann und die GbR ihr Eigentum daran verliert. Es ist vor diesem Hintergrund für jede Grundstücks-GbR wichtig, das Grundbuch stets aktuell zu halten. 

Vorfrage: Wer sind die neuen Gesellschafter der GbR?

Bevor eine Berichtigung des Grundbuchs angestoßen wird, sollte Klarheit darüber bestehen, wer die neuen Gesellschafter der GbR sind. Selten problematisch ist dies bei Anteilsübertragungen oder der Aufnahme neuer Gesellschafter. Verstirbt jedoch ein Gesellschafter der GbR, ist die Ermittlung des bzw. der neuen Gesellschafter(s) ggf. schwieriger und bedarf einer sorgfältigeren Prüfung, bei der erb- und gesellschaftsrechtliche Aspekte zu beachten sind. So besteht die GbR nach der gesetzlichen Regelung beim Tod eines Gesellschafters nur fort, wenn der Gesellschaftsvertrag dies ausdrücklich anordnet (§ 727 Abs. 1 BGB). Fehlt es an einer solchen Fortsetzungsklausel, wird die Gesellschaft durch den Tod des Gesellschafters aufgelöst. Anders herum muss man bei Vorhandensein einer Fortsetzungsklausel in jedem Einzelfall prüfen, wer in der letztwilligen Verfügung des verstorbenen Gesellschafters zu Erben / Vermächtnisnehmers bestimmt wurde und ob diese Personen nach dem Gesellschaftsvertrag überhaupt Gesellschafter der GbR sein können. Nur wenn dies der Fall ist, sind sie im Zuge der Grundbuchberichtigung als neue Gesellschafter (mit-)einzutragen; ansonsten scheiden sie aus der GbR aus und dürfen nur die alten Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen bleiben.

Grundbuchberichtigung: Bewilligungsberichtigung und Unrichtigkeitsnachweis

Für die Grundbuchberichtigung gibt es zwei Wege, die sich vor allem darin unterscheiden, wer gegenüber dem Grundbuchamt auftritt und in welcher Form dem Grundbuchamt Unterlagen vorzulegen sind.

Bei der sog. Bewilligungsberichtigung (§ 19 GBO) müssen alle alten und neuen Gesellschafter die Umschreibung des Grundbuchs bewilligen – und zwar in notariell beglaubigter Form. Außerdem muss die Unrichtigkeit des Grundbuchs gegenüber dem Grundbuchamt schlüssig dargelegt werden. Bei der Berichtigung nach dem Tod eines Gesellschafters müssen dem Grundbuchamt daher zum einen die Sterbeurkunde, der Erbschein und/oder ein öffentliches Testament vorgelegt werden. Zusätzlich muss der Gesellschaftsvertrag der GbR vorgelegt werden, damit das Grundbuchamt die Rechtsnachfolge überprüfen kann – hierfür reicht die Vorlage in einfacher Schriftform (siehe OLG München, Beschluss vom 04.07.2017, Az. 34 Wx 123/17). Gerade bei GbRs mit mehreren Gesellschaftern bzw. Rechtsnachfolgern kann die Berichtigungsbewilligung, die ihrer aller Mitwirkung erfordert, allerdings sehr umständlich sein.

Anders als die Bewilligungsberichtigung erfordert die Grundbuchberichtigung durch den sog. Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 Abs. 1 GBO) nicht die Mitwirkung aller (neuen und alten) Gesellschafter. Allerdings muss die Unrichtigkeit des Grundbuchs in diesem Fall nicht nur schlüssig dargelegt, sondern – noch strenger – in einem formalisierten Verfahren lückenlos nachgewiesen werden. Alle Tatsachen, die die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweisen, müssen dazu durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Daher ist beim Versterben eines GbR-Gesellschafters vor allem der Nachweis über die Erbfolge in öffentlicher Form zu führen, d.h. durch Vorlage von Sterbeurkunde, Erbschein und/oder öffentlichem Testament. Nach dem Tod eines Gesellschafters muss zudem auch beim Unrichtigkeitsnachweis dem Grundbuchamt der Gesellschaftsvertrag vorgelegt werden. Trotz der hohen Formalisierung des Verfahrens reicht allerdings ausnahmsweise auch insofern die Vorlage in einfacher Schriftform aus – so hat es das OLG München in einem Beschluss vom 07.01.2020 (Az. 34 Wx 420/19) bestätigt und damit eine bislang bestehende Unsicherheit beseitigt. Diese Entscheidung ist unter praktischen Gesichtspunkten sehr zu begrüßen, denn faktisch wird der Gesellschaftsvertrag einer GbR in den meisten Fällen nur schriftlich abgeschlossen und könnte daher nicht oder nur mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen in notarieller Form vorgelegt werden. Außerhalb der Rechtsnachfolge von Todes wegen wird die jüngste Entscheidung des OLG München ebenfalls relevant: so kann auch bei Anteilsübertragungen unter Lebenden der Gesellschaftsvertrag vorzulegen sein, damit das Grundbuchamt überprüfen kann, ob Veräußerungsbeschränkungen berücksichtigt wurden (z.B. Zustimmungserklärungen der übrigen Gesellschafter eingeholt wurden).

Wichtig ist, dass in bestimmten Fällen neben dem Gesellschaftsvertrag noch weitere Unterlagen an das Grundbuchamt übermittelt werden müssen, damit es die Rechtsnachfolge überprüfen kann. So kann beispielsweise die Bestätigung aller Gesellschafter erforderlich sein, dass der Gesellschaftsvertrag unverändert ist (z.B. wenn der Gesellschaftsvertrag bereits mehrere Jahre alt ist) oder dass die Erben/Vermächtnisnehmer ein ihnen eingeräumtes Eintrittsrecht ausgeübt haben oder die Zustimmung zur Anteilsübertragung erteilt wurde. Auch für diese Bestätigungen reicht die einfache Schriftform aus.