Schon bei Bezugsfertigkeit kann Schlussrate gefordert werden

In einem Bauträgervertrag kann vereinbart werden, dass die Schlussrate schon dann auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist, wenn die Bezugsfertigkeitsrate fällig ist. Dies hat das Kammergericht Berlin in seinem Urteil vom 7. Mai 2019 (Az. 21 U 139/18) entschieden.

Sachverhalt

Der Kläger in diesem Rechtsstreit kaufte von einem Bauträger ein Gebäude. Im Notarvertrag war vereinbart, dass die Schlussrate dann, wenn die Bezugsfertigkeitsrate fällig wird, auf ein Notaranderkonto eingezahlt werden muss. Der Kläger war aber der Meinung, dass er dazu nicht verpflichtet ist. Daraufhin erklärte der Bauträger, dass er wegen des Zahlungsrückstands vom Bauträgervertrag zurücktritt. Das Kammergericht urteilte, dass die Verpflichtung wirksam vereinbart wurde: Der Kläger muss die fällige Rate bezahlen.

Folgen

§ 3 Abs. 2, 12 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sieht für den Bauträger verpflichtend einen – flexibel gestaltbaren – Ratenzahlungsplan vor, wenn keine Sicherheit gestellt wird. Dabei bewirkt der Ratenplan, dass der Bauträger in Vorleistung gehen muss, und folgt damit auch dem vergütungsrechtlichen Leitbild des Bauwerkvertragsrechts. Der Erwerber wird davor geschützt, ungesichert Zahlungen leisten zu müssen. Die hier vereinbarte Vertragsklausel führt zwar dazu, dass der Käufer die Schlussrate schon zahlen muss, bevor sie eigentlich fällig wird – allerdings nicht ungesichert. Da das Geld auf dem Notaranderkonto bleibt, bis es durch Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens zur Auszahlung ansteht, kann der Bauträger nicht frei darüber verfügen. Es droht auch kein Verlust des Geldes bei einer etwaigen Insolvenz des Bauträgers. Das Kammergericht stellt für seine Entscheidung zudem darauf ab, dass der Erwerber im Regelfall – und so auch hier – nach Bezugsfertigkeit in den Besitz des Objekts gelangt und es voll nutzen kann. Daher verstößt die Klausel laut dem Gericht nicht gegen das Zahlungssystem der MaBV und ist deshalb wirksam.

Fazit

Bauträger können vom Kunden die Schlussrate schon dann einfordern, wenn auch die Bezugsfertigkeitsrate fällig ist, sofern das Geld auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird. In Fällen, in denen der Bauträger eine Sicherheit stellt, ist die Interessenlage ähnlich wie im hier entschiedenen Fall. Auch dann muss der Erwerber unter Umständen schon Zahlungen vor dem entsprechenden Stand der Bauarbeiten leisten. Sowohl durch die Sicherheit als auch durch das Notaranderkonto ist dabei jedoch gewährleistet, dass das Geld des Käufers nicht verloren ist, falls der Bauträger in die Insolvenz rutscht. Damit ist der wesentliche Sicherungszweck der Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung erfüllt. Das Urteil betrifft zwar die Rechtslage bis zum 31. Dezember 2017. Aber auch im Lichte der jetzt geltenden §§ 650u und 650v BGB neuer Fassung ändert sich daran nichts.