„Drum prüfe, wer die Immobilie kauft (und schreibe, damit er bleibe).“ Beschaffenheitsvereinbarungen bei Immobilien

Welche Eigenschaften ein Grundstück oder Gebäude hat, muss sich im Zweifel aus der notariellen Urkunde ergeben. Nach einem Urteil des BGH ist es von deutlich geringerer Bedeutung, womit der Verkäufer im Vorfeld seine Immobilie angepriesen hat.

Mit Urteil vom 06.11.2015 hat der BGH (V ZR 78/14) den Themenkreis der Beschaffenheitsvereinbarung beim Kauf von Immobilien näher beleuchtet. Wie bei jedem Kaufvertrag entscheidet sich die Frage, ob der Kaufgegenstand einen Mangel hat oder nicht, vor allem danach, was die Parteien vereinbart haben. Haben die Parteien eine bestimmte Vereinbarung getroffen, beispielsweise eine Immobilie mit einer exakten Quadratmeterangabe beschrieben, weist der Kaufgegenstand einen Mangel auf, wenn diese Eigenschaft nicht erfüllt ist. Die Rechtsprechung entscheidet den Mangel vereinfacht aus der Abweichung der Ist-Beschaffenheit („Wie habe ich den Kaufgegenstand bekommen?“) von der Soll-Beschaffenheit („Welche Eigenschaft habe ich vereinbart?“).

Bei jedem Kaufvertrag kommt daher der Produktbeschreibung und den vereinbarten Beschaffenheitsmerkmalen des Kaufgegenstandes eine besondere Bedeutung zu. Dabei kann sich die Vereinbarung durchaus auch aus Unterlagen ergeben, die im Vorfeld des eigentlichen Kaufes werbend vom Verkäufer eingesetzt worden sind. Dies wäre bei einer Immobilie etwa das Exposé.

Beim Immobilienkaufvertrag gilt indes eine Besonderheit. Der Vertrag muss, damit er wirksam wird, gemäß § 311 b BGB insgesamt und zwar mit all seinen Bestandteilen notariell beurkundet werden. In seiner Entscheidung hat der BGH diese Urkunde in ihrer Bedeutung noch einmal hervorgehoben. Maßgeblich ist der Umstand, dass sich das gesamte gewollte Rechtsgeschäft aus der Urkunde ergeben muss. Ist in dieser Urkunde aber von der Eigenschaft (in unserem Beispielsfall der Wohnungsgröße) nicht die Rede, soll dies – so der BGH – grundsätzlich dazu führen, dass auch keine entsprechende Beschaffenheit vereinbart ist.

Eine Ausnahme lässt der BGH nur dann zu, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätte, also um die Fehlerhaftigkeit der eigenen Aussage gewusst hätte. Dann besteht möglicherweise ein Schadenersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden wegen unrichtiger Information oder unterlassener Aufklärung. In dem entschiedenen Fall eines privaten Verkäufers hat der BGH aber ausdrücklich die bloße Erkennbarkeit der fehlerhaften Aussage für den Verkäufer nicht ausreichen lassen, sondern den Anspruch am fehlenden Nachweis der ausdrücklichen Kenntnis des Verkäufers scheitern lassen. Die Frage, ob bei einem professionellen Immobilienverkäufer ein anderer Maßstab anzusetzen wäre, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen.

Für Käufer und Verkäufer besteht gleichermaßen das Interesse an Klarheit. Der Vertrag sollte ausdrückliche Regelungen dazu erhalten, wie vorverkauflich übergebene werbende Angaben zu behandeln sind, ob sie ausdrücklich aus der Beschaffenheitsvereinbarung ausgenommen und möglicherweise auch ausdrücklich mit einem Haftungsausschluss verbunden werden. Umgekehrt sollten wesentliche Aspekte, die die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes beschreiben, hier die Größe, auch ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag oder den in diesem in Bezug genommenen Anlagen benannt sein.