Dr. Albert Schröder

Achtung Grunderwerbsteuer: Gesellschafterwechsel in grundbesitzenden Gesellschaften

Die Grunderwerbsteuer stellt einen erheblichen Kostenfaktor beim Erwerb von Grundstücken dar. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5% und 6,5%, in Baden-Württemberg derzeit 5%. Die Steuer wird auch fällig, wenn Anteile an grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften veräußert werden und ein Gesellschafter nach der Anteilsübertragung unmittelbar oder mittelbar (über Tochtergesellschaften) mindestens 95% der Gesellschaftsanteile hält. Das Gleiche gilt, wenn sich der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 95% ändert.

Welche Fallstricke bei Umstrukturierungen lauern, zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 03.06.2014 (II R 1/13). Wenig überraschend ist zunächst, dass die Steuer auch dann anfällt, wenn eine grundbesitzende Personengesellschaft mit GmbH als Alleinbeteiligter aufgespalten wird, so dass am Ende eine andere Personengesellschaft mit einem anderen Gesellschafter Eigentümerin des Grundstücks ist: Denn bis hierher sieht alles nach einer Änderung des Gesellschafterbestandes von mindestens 95% aus. Laut BFH gilt aber selbst dann keine Ausnahme, wenn hinter allen genannten Gesellschaftern derselbe Alleingesellschafter steht, sich also wirtschaftlich gar nichts ändert. Steuerbefreiungen, die das Gesetz bei Einlagen in / Entnahmen aus Personengesellschaften gewährt, lässt der BFH wegen der zwischengeschalteten GmbH nicht gelten.

Seit 2009 gewährt das Gesetz auch für bestimmte - aber bei weitem nicht alle - Umstrukturierungen innerhalb eines bestehenden Konzerns Steuerfreiheit. Diese Vorschrift war auf den vom BFH entschiedenen Fall noch nicht anwendbar. Aber auch sie hätte nicht weitergeholfen, weil die Finanzminister der Länder bereits durch Erlasse vom 19.06.2012 eine restriktive Anwendung der neuen Vorschrift sichergestellt haben. Danach hätte die zwischengeschaltete GmbH auch insoweit einer Steuerfreiheit entgegengestanden.

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