Der Vermieter von Wohnraum möchte sich gegen Mietausfälle bestmöglich sichern. Gemäß § 551 BGB ist die Höhe der klassischen Mietsicherheit (Kaution) aber höchstens auf die 3-fache Netto-Kaltmiete begrenzt. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, daß Bürgschaften ohne Beachtung dieser Grenze gegeben werden können. Es steht zu befürchten, daß dieses Urteil vielfach mißverstanden wird.

Einem Mieter drohte die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Seine Schwester fand sich daraufhin dem Vermieter gegenüber bereit, der Höhe nach und zeitlich unbegrenzt eine Bürgschaft für die Verpflichtungen ihres Bruders aus dem Mietvertrag einzugehen. Es entstanden neuerlich Rückstände von etwa zehn Monatsmieten. Der Vermieter hat die bürgende Schwester erfolgreich in Anspruch genommen.

In dem Verfahren hat sich die Bürgin dahingehend eingelassen, daß doch gemäß § 551 BGB die Höhe der Sicherheit auf die 3-fache Nettokaltmiete beschränkt sei, weswegen sie auch als Bürgin nicht auf mehr als 3 Nettokaltmieten hafte. Anderenfalls werde der Schutzzweck des § 551 BGB unterlaufen.

Der BGH hat hier sauber getrennt. § 551 BGB gilt nur dann, wenn eine entsprechende Sicherheits-leistung zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird. Eine solche Vereinbarung, der nach der Mieter zur Bereitstellung einer entsprechend hohen Bürgschaft verpflichtet sein soll, wäre in der Tat auch weiterhin nach § 551 BGB unwirksam. Verpflichtet sich aber ein Dritter „unaufgefordert" dem Vermieter gegenüber als Bürge, soll dies nach dem BGH nicht vom Schutzzweck des § 551 BGB umfaßt sein. Diese Entscheidung ist in ihrem Kern nicht einmal neu. Bereits 1990 hat der BGH schon einmal ähnlich entschieden. Damals wurde einem Student eine Wohnung mangels Bonität nicht gegeben. Die Wohnung wurde neu vom Makler an den Markt gebracht. Erst als sich der Vater unauf-gefordert zu einer Bürgschaft bereit fand, hat man die Wohnung dann doch an den Sohn vermietet.

Die Grenze ist eng: Als Vermieter darf ich eine Bürgschaft über mehr als drei Monatsmieten also mit dem Mieter nicht vereinbaren. Ich darf es aber hinnehmen, wenn ein Dritter solches anbietet. In der Praxis dürften die Grenzen zwischen einer mehr oder weniger nachweisbaren Vereinbarung (unwirksam) einerseits und „unaufgeforderter" Bürgschaftsübernahme (wirksam) andererseits fließend sein. Keinesfalls also darf ein Mietvertrag so gestaltet werden, daß als Mietsicherheit eine unbegrenzte Elternbürgschaft verlangt wird. Dies wäre im Ergebnis nicht umsetzbar. Es steht zu befürchten, daß genau dieses aber im Zuge der (leicht mißverständlichen) Entscheidung des BGH vom 10.04.2013 (VIII ZR 379/12) als zu oft passieren wird.

Was ist zu tun? Guter Rat ist hier nicht einfach. Jede Aufforderung, man werde sich den Mietvertrag durchaus noch einmal überlegen, wenn es denn eine Elternbürgschaft (oder ähnliches) gäbe, kann als Vereinbarung interpretiert werden und zur Unwirksamkeit führen. Von den wahrscheinlich selteneren Fällen abgesehen, wo tatsächlich unaufgefordert gebürgt wird, sollte man standardmäßig im schriftlichen Mietvertrag die klassische Barkaution (Sparbuch oder ähnliches) in der begrenzten Höhe vereinbaren. Wenn dann nebenher - mit welcher Motivation auch immer - eine Bürgschaft erscheint, ist schlimmstenfalls wohl nur diese klar unwirksam. Oft genug mag es auch gelingen, sie im Streitfall durchzusetzen. Die Alternative wird oft genug in einer Vermietung direkt an den Bürgen (etwa an die Eltern) gesehen. Man läßt es dann zu, daß der wahre Mieter (das Kind) die Wohnung nutzt. Dies dürfte in der ohnedies verminten Umgebung der BGH-Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht vielleicht noch die beste Variante sein und bleiben.

Dr. Uwe Steingröver