Die Kosten einer Terrorversicherung können als Nebenkosten umlagefähig sein, wenn von einer „Grundgefährdung" des Gebäudes auszugehen ist

Die meisten gewerblichen Mietverträge verpflichten den Vermieter zum Abschluss „üblicher" Sachversicherungen für das Gebäude. Die Kosten soll der Mieter über die Betriebskostenumlage tragen. Seit langem ist problematisch, inwieweit die (u. U. hohen) Kosten einer Versicherung gegen die Folgen terroristischer Anschläge abrechenbar sind.

Die Auslegungshilfe des BGH

In seinem Urteil vom 13.10.2010 (Az. XII ZR 129/09) hatte sich der BGH mit der Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages zu befassen. Der streitgegenständliche Mietvertrag verpflichtete den Mieter zur Zahlung der Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV und sah außerdem die Möglichkeit der Umlage neu eingeführter Betriebskostenarten vor. Nachdem der Gebäudeversicherer als Folge der Terroranschläge vom 11.09.2001 keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt, war er nicht mehr bereit, die Gefahr von Schäden durch Terrorismus weiter in der Gebäudeversicherung mitzuversichern und erklärte gegenüber der Vermieterin eine entsprechende Änderungskündigung. Die Vermieterin schloss daher eine separate Terrorversicherung ab und legte die hiermit verbundenen, recht erheblichen Kosten von jährlich rd. EUR 100.000,00 im Rahmen der Ne-benkostenabrechnung auf die Mieter um.

Nach der Entscheidung des BGH muss der Mieter die Kosten übernehmen. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen. Hierzu zählt auch die Terrorversicherung. Der Umstand, dass die Terrorversicherung erst während des laufenden Mietverhältnisses abgeschlossen wurde, hinderte die Umlage der Kosten im vorliegenden Fall nicht, da der Mietvertrag die Einführung neuer Betriebskostenarten aus-drücklich vorsah. Bei der Umlage jeglicher Betriebskosten ist das Gebot der Wirtschaftlich-keit zu beachten. Hiernach dürfen nur solche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wer-den, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Nach diesem Maßstab ist das Erfordernis einer Terrorversicherung nicht für jedes Gebäude gegeben. Vielmehr muss im Einzelfall für das jeweils versicherte Gebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist. Eine Erforderlichkeit in diesem Sinne ist nach Auffassung des BGH nur gegeben, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen (Grundgefahr). Eine solche Grundgefahr besteht für Gebäude mit Symbolcharakter, für Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, für Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält sowie für Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft derartiger Gebäude befinden. Im entschiedenen Fall lag das Mietobjekt in einem großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur in unmittelbarer Nachbarschaft des Statistischen Bundesamtes und in der Nähe eines Fußballstadions. Eine Grundgefährdung in dem vorgenannten Sinne wurde daher vom BGH bejaht. Der Abschluss der Terrorversicherung entsprach also dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, weswegen der Mieter die Kosten zu tragen hatte.

Praxishinweis:

Wie bei allen Betriebskostenarten ist grundlegende Voraussetzung auch für die Umlage der Kosten der Terrorversicherung eine entsprechende Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Aufgrund der sehr erheblichen Kosten der Terrorversicherung wird der Vermieter im Einzelfall sehr genau zu prüfen haben, ob im Sinne der BGH-Rechtsprechung eine Grundgefährdung seines Objektes gegeben und damit der Abschluss einer solchen Versicherung gerechtfertigt ist. Für Mieter dürfte es sich aufgrund der hohen Kostenbelastung durch eine eventuell bestehende Terrorversicherung im Zweifel lohnen, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob eine Grundgefährdung des Gebäudes im Sinne der BGH-Rechtsprechung tatsächlich vorliegt.

Dr. Alexander Tap