Immobilien-Joint-Ventures: „Skin in the Game“ – und was das für den JV-Vertrag bedeutet

Bei Immobilien-Joint-Ventures kann man viel regeln. Business Plan, Governance, Reserved Matters, Zustimmungsvorbehalte, Step-in- und Exit-Rechte – für nahezu jede denkbare Entwicklung lässt sich eine vertragliche Regelung finden. Die Frage ist nur: Macht das den JV-Vertrag auch besser?

Wenn der Business Plan nicht mehr trägt

Denn wenn eine Projektentwicklung unter Druck gerät, helfen detaillierte Regelungen häufig nur begrenzt weiter. Steigen Zinsen und Baukosten, verschlechtern sich Finanzierungskonditionen oder verändern sich Marktpreise, kann der ursprüngliche Business Plan nicht mehr tragen. Dann muss eine Lösung gefunden werden, mit der beide Partner wirtschaftlich leben können.

Natürlich kann ein Vertrag für solche Situationen Rechte und Verfahren vorsehen. Aber auch das hat Grenzen.

Ein Step-in-Recht kann beispielsweise auf den ersten Blick wie eine sinnvolle Lösung erscheinen: Der Investor erhält bei Verfehlen bestimmter KPIs das Recht, die Projektentwicklung zu übernehmen und durch Dritte fortzuführen. Praktisch ist die Übergabe einer laufenden Entwicklung aber häufig alles andere als einfach – und nicht selten auch wirtschaftlich ineffizient.

In der Praxis stellt sich die Frage häufig erst dann, wenn das Projekt bereits vom ursprünglichen Business Plan abweicht und über Nachfinanzierungen, Anpassungen der Exit-Strategie oder eine andere Verteilung von Risiken gesprochen werden muss.

„Skin in the Game“ verändert die Ausgangslage

Entscheidend ist deshalb noch etwas anderes: Wie gut sind die wirtschaftlichen Interessen der Partner eigentlich aufeinander abgestimmt?

Hier gewinnt „Skin in the Game“ an Bedeutung.

In vielen Immobilien-Joint-Ventures partizipiert der operative Partner über einen Promote an der Wertentwicklung. Zunehmend sehen wir aber auch Strukturen, in denen der operative Partner mit einem substanziellen Eigenkapitalanteil investiert und damit selbst einen relevanten Teil des wirtschaftlichen Risikos trägt.

Das ersetzt keinen guten Vertrag. Es verändert aber die Ausgangslage.

Was das für die Governance bedeutet

Für die Gestaltung eines Immobilien-Joint-Ventures kann ein solcher wirtschaftlicher Interessengleichlauf von erheblicher Bedeutung sein. Wenn beide Partner tatsächlich am gleichen wirtschaftlichen Erfolg hängen – und auch einen Teil des Risikos gemeinsam tragen –, muss der Vertrag nicht jede denkbare Konfliktsituation bis ins letzte Detail vorwegnehmen. Das schafft Raum für eine Governance, die sich auf die wirklich wichtigen Entscheidungen konzentriert.

Das ist ein Punkt, der bei der Strukturierung von Immobilien-Joint-Ventures häufig unterschätzt wird: Ein guter JV-Vertrag entsteht nicht dadurch, dass man möglichst viele Szenarien regelt. Entscheidend ist vielmehr, dass wirtschaftliche Beteiligung, Risikoverteilung und Governance zusammenpassen. Wenn das gelingt, kann ein guter JV-Vertrag an manchen Stellen vielleicht auch etwas weniger komplex sein.