Mietrecht

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1. Auf welche Verträge findet die Neuregelung zur Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen (Art. 240 § 2 EGBGB) Anwendung?

Die Neuregelung ist anwendbar auf Mietverhältnisse über Grundstücke, auf gewerbliche und private (Wohn-)Raummietverhältnisse sowie auf Pachtverträge.

2. Was passiert, wenn der Mieter während der Corona-Krise die Miete nicht zahlen kann? Kann ich als Vermieter deswegen kündigen?

Normalerweise hat der Vermieter ein außerordentliches fristloses oder – bei Wohnraummietverhältnissen – ein ordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete in voller Höhe oder zumindest zu einem erheblichen Teil nicht bezahlt oder wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Dieses Kündigungsrecht wurde durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie ab dem 1. April 2020 vorübergehend eingeschränkt. Voraussetzung für die Einschränkung des Kündigungsrechts durch den Vermieter ist:

  • Nur Mietzahlungen, die im Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, werden vom Mieter nicht oder nicht in voller Höhe geleistet.
  • Die Nichtleistung der Miete beruht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.
  • Der Vermieter spricht die Kündigungen wegen diesen Mietrückständen bis zum 30. Juni 2022 aus.

3. Wie kann ein Mieter glaubhaft machen, dass die Zahlungsrückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen?

Der Mieter muss gegenüber dem Vermieter glaubhaft machen, dass die Zahlungsrückstände auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen, eine Vermutung dafür gibt es gerade nicht. Als Mittel der Glaubhaftmachung dienen z.B. eidesstattliche Versicherungen, ein Nachweis über die Beantragung bzw. die Gewährung staatlicher Leistungen oder andere geeignete Nachweise über den Verdienstausfall wie Kurzarbeitergeld. Gewerbliche Mieter können z.B. behördliche Anordnungen vorzeigen, die belegen, dass der Betrieb untersagt oder zumindest erheblich eingeschränkt ist.

4. Kann einem Mieter während der Corona-Krise überhaupt nicht mehr gekündigt werden?

Nein, ein Mieter ist nicht vor jedweder Kündigung durch die Neuregelung geschützt. Zum einen umfasst schon die Neuregelung nur einen begrenzten Kündigungsschutz bei Mietrückständen.

Eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist weiterhin möglich, wenn

  • der Mieter bereits mit Mietzahlungen, die vor dem 1. April 2020 fällig wurden, in Verzug ist oder
  • der Mieter die Mietrückstände aus der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht bis zum 30. Juni 2022 begleicht.

Daneben bestehen alle anderen gesetzlichen ordentlichen wie auch außerordentlichen Kündigungsrechte weiter. Der Vermieter kann daher z.B. immer noch wegen Eigenbedarfs oder wegen Fehlverhaltens des Mieters kündigen. Unbefristete Mietverhältnisse über Grundstücke oder Gewerberäume können auch weiterhin grundlos innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

5. Muss der Mieter weiterhin die Miete zahlen, obwohl sein Einkommen durch die Corona-Krise wegbricht?

Die Neuregelung zielt nur auf die Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters bzw. Verpächters bei Ausbleiben der Mietzahlung ab. Die grundsätzliche Pflicht zur (pünktlichen) Mietzahlung bleibt weiterhin bestehen. Wird der Mietzins nicht rechtzeitig beglichen, gerät der Mieter nach allgemeinen Regeln in Verzug und hat zusätzliche Verzugszinsen von zurzeit ca. 4% p.a. zu zahlen.

Das gilt auch für Verbraucher und Kleinstunternehmer. Diesen wird in dem neuen Gesetz zwar ein umfangreiches Leistungsverweigerungsrecht bei Dauerschuldverhältnissen zugebilligt, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden. Dieses sog. Moratorium gilt aber ausdrücklich nach dem Gesetzeswortlaut nicht für Miet- und Pachtverträge.

6. Wie lange gilt die Kündigungsbeschränkung?

Das eingeschränkte Kündigungsrecht gilt zunächst nur für Kündigungen, die bis zum 30. Juni 2022 ausgesprochen werden, wegen Mietrückständen für Zahlungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig geworden sind.

Das Gesetz sieht aber vor, dass die Bundesregierung diese Regelung auf Miet-/Pachtzahlungen ausweiten kann, die im Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 30. September 2020 fällig werden. Eine solche Verlängerung soll dann erfolgen, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.

Auch die Frist für die Kündigungserklärung (30. September 2022) durch den Vermieter kann durch die Bundesregierung und durch Zustimmung des Bundestages verlängert werden.

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